10月中旬，科大訊飛（002230.SZ）長期侵佔位於安徽宣城涇縣的揚子鱷國家級自然保護區核心區土地被央視曝光，這家行業獨角獸是否隱藏著“土地生意”成為輿論關注的熱點。
《中國經濟周刊》記者獨家梳理606家A股科技類上市公司近6年來投資性房地產發現，涉足投資性房地產的公司數量從2013年的134家，增加到2018年的275家，也就是說，有近半的科技類上市公司涉足房地產投資，且其投資性房地產的資產總金額也猛增一倍。其中，中興通訊（000063.SZ）投資性房地產的金額連續6年排名第一，京東方A（000725.SZ）連續6年位列三甲，ST中安（600654.SH）也在最近三年出現在前3名的榜單上。而盛訊達、北緯科技的投資類房地產金額，佔其資產總額的比重高達30%左右。
有專家指出，一些科技企業正在從創新的主體演變為地產新軍，這些企業在房地產暴利的誘導下，借科技之名，行地產之實，從支持科技創新的政策中套利。專家建議，政府應對出讓給科技企業的土地進行限制性約定。
科技類上市公司“圈地”，幾乎一夜之間成為公眾關注的大新聞。例如，國內智能語音引領者科大訊飛（002230.SZ）被曝以建設培訓基地名義開發房地產，引發輿論熱議。無獨有偶，中興通訊（000063.SZ）今年早些時候也因擁有高達20億元的投資性房地產，被質疑偏離了主業。
9月份，被譽為“基因測序第一股”的華大基因（300676.SZ）也被質疑打著“健康小鎮”的名義在全國各地跑馬圈地，隨著原萬科集團創始人王石擔任華大基因聯席董事長，上述質疑似乎變得真實起來。
於是，人們不禁要質疑甚至責問：在這幾年房地產火爆的背景下，科技企業是否真的偏離了主業，也去做房地產生意了？
《中國經濟周刊》記者通過Wind資訊統計發現，近年來，科技類上市公司在增加投資性地產的比重。
雙雙翻倍：投資性房地產成科技類上市公司寵兒
絕大多數科技類上市公司沒有房產開發資質，無法像房企那樣直接拿地建房，買賣商品房，所以這些公司在地產方面的舉動不易察覺。但是，科技類上市公司參與炒地炒房的“跡象”會在投資性房地產這一會計科目下有所體現。
根據財政部會計司發布的《企業會計准則第3號投資性房地產》，投資性房地產用以記錄企業為“賺取租金或資本增值，或兩者兼而有之”而持有房地產的情況。具體包括已出租的土地使用權、持有並准備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。
對於非地產類上市公司，投資性房地產主要指企業用於出租的房屋建筑物及其土地，用於日常生產經營的房產不屬於投資性房地產。西南政法大學教授范偉紅曾對《中國經濟周刊》記者說，投資性房地產就是用來衡量非上市房企用於炒地皮、炒房子謀求增值利益的投資情況。
《中國經濟周刊》記者對606家科技類上市公司（編者注：根據中信証券特殊類標准劃分）自2013至2018年的6年中報梳理發現，2013年僅有134家公司有投資性房地產，總額為115.02億元﹔而2018年則有275家公司有此賬目，總額達280.11億元，分別增長105.22%、105.05%。6年間，參與炒地炒房的科技類上市公司數量和金額雙雙翻倍。
具體到年份看，自2015年以來，科技類上市公司開始快速參與到房地產行業中，公司數量和金額都呈現兩位數增幅。在均值方面，這6年間的整體差距並不大，2016年后開始有較為明顯的提高。這也是與近幾年房地產周期有密切關系的，2015年“3·30”政策放鬆樓市政策以來，房價快速上漲，也傳導到租賃市場上，科技類上市公司參與房地產市場的動力強勁，也開始把一些自用房地產用於租賃或出售。
從增長速度看，一些上市公司的投資性房地產一旦較大規模地增加，在一定時期內會呈現穩定性，例如，對外租賃一般可能是一年或幾年等，這也客觀上助推了上市公司炒房意願。
以北緯科技（002148.SZ）的房地產類投資為例，這家公司於2010年在南京市投資建設北緯國際中心項目（南京產業園），2012年開工建設，2015年第四季度通過了工程建設竣工驗收和政府部門的建設項目竣工備案，並開始對外招租，這一年實現租賃收入118.7萬元﹔2016年入駐率達70%以上，當年實現租賃收入3024.35萬元﹔2017年入駐率達95%以上，實現租賃收入7009.94萬元，而該公司當年的營收為5.7億元，淨利潤1.3億元。
北緯科技2017年年報還稱，北緯國際中心原值5.63億元，其中投資性房地產3.94億元，固定資產1.69億元。這意味著目前北緯國際中心絕大部分對外出租，能為公司帶來穩定的現金流，在高房價行情下，如果選擇出售則會有更大的收益。
從各科技類上市公司的投資性房地產看，這6年間，中興通訊一直穩居第一、京東方A（000725.SZ）也在第二或第三位置變動，聞泰科技（600475.SH）、中國長城（000066.SZ）、ST中安（600654.SH）也出現在前3名的榜單上。
以京東方A為例，這家公司的投資性房地產在2012年就超過13億元，隨后的幾年雖有小幅下降，但總體上都在12億元以上。
《中國經濟周刊》記者查詢京東方A年報發現，其2008年的投資性房地產為1.7455億元，2009年就飆升至12.04億元，增幅590%，其解釋稱是報告期內收購聯營公司 50%股權，實現企業合並，合並后的企業擬實施新業務轉型，將相關資產劃為投資性房地產。
居高不下的投資性房地產給京東方A帶去了豐厚的租金回報。據其2017年年報，該年實現的租金收入高達8.79億元，同比增長9.06%。
進退、增減是常態
與此同時，《中國經濟周刊》記者也發現，雖然20122018年這6年參與房地產市場的上市公司總體數量在增加，但名單有變，即有新進入的也有退出。
對比2017年和2018年這兩年中報顯示，思維列控（603508.SH）、卓翼科技（300232.SZ）和路暢科技（002816.SZ）等41家公司屬於新進入房地產投資行列的，其投資性房地產總額為22.03億元。其中，最高者*ST大唐（600198.SH）為4.73億元，最低者水晶光電（002273.SZ）為106萬元。
《中國經濟周刊》記者查詢*ST大唐財報顯示，主要是2017年底，*ST大唐把已達到使用條件的原本在“在建工程”中核算的永豐三期項目轉入投資性房地產核算。
維信諾（002387.SZ）、網宿科技（300017.SZ）等9家公司則退出了房地產市場，這9家公司的投資性房地產總額為2.81億元。
記者查詢維信諾財報顯示，這家公司2017年初，把閑置的汕頭歧山北房屋建筑物及對應土地使用權用於出租，將位於廣州的部分房產用於出租，兩者資產價值1.05億元轉換成投資性房地產。而2018年這家公司准備出售這兩處資產，這1.05億元就從投資性房地產賬目轉移到了“持有待售資產”列報。
另外，對比2017年和2018年這兩年中報還可以看出，有些上市公司的投資性房地產在增加，如興森科技（002436.SZ）今年中報為1.17億元，去年中報為39萬元，同比大幅增加29800%﹔也有些上市公司的投資性房地產在減少，如海能達（002583.SZ）今年中報為2123萬元，去年中報為9081萬元，同比減少76.62%。
不難看出，上市公司的投資性房地產增多情況，可分為新進入和同比大幅增加情形。
上市公司的投資性房地產減少情況，可分為退出和同比大幅降低情形。
中匯會計師事務所經理王林對《中國經濟周刊》記者解釋稱，大致有如下兩種原因：
一是對外出租的投資性房地產轉為自用，調整至固定資產﹔二是將持有的投資性房地產對外出售，取得相應的對價。
中興通訊、京東方A和ST中安：投資類房地產均超10億元
《中國經濟周刊》記者還對科技類上市公司2018年中報的投資性房地產進行了梳理，最高者中興通訊為20.31億元。
分區間來看，超過10億元的公司有3家，如中興通訊、京東方A、ST中安﹔在1億元~10億元的公司有68家，如東軟集團（600718.SH）和浪潮信息（000977.SZ）等﹔在1000萬元~1億元的公司有123家，如科大訊飛（002230.SZ）、深科技（000021.SZ）和中國軟件（600536.SH）等﹔低於1000萬元的公司有72家。
其中，投資性房地產超過1億元的公司多達194家，佔比超過七成。
記者選取了15家投資性房地產超過4億元的公司，並從其財報中找到了公司的定位、目標等，一些公司在自身行業處於領先地位，但也未能擺脫“炒房”的誘惑。
新海宜（002089.SZ）的投資性房地產從2017年中報的0.31億元大增至2018年中報的5.45億元，增幅達1677.33%，其解釋稱主要是子公司深圳易軟技術將自用大廈轉為對外出租。長園集團（600525.SH）的增幅也較多，其2018年中報解釋稱，主要是南京基地完工部分房產用於出租所致。ST中安降幅近半，其2017年財報解釋稱，主要是處置了一些投資性房地產，但並沒有說明具體原因。
“科技地產商”異軍突起：“從支持創新的政策中套利”
相比最近幾年房地產的火爆，我國的實體經濟並不太景氣，房產也成為優質投資標的。一些科技類上市公司的淨利潤不如一套學區房也是客觀存在，如匯源通信（000586.SZ）和深華發A（000020.SZ）這兩家公司2017年的淨利潤分別隻有95萬元和97萬元。
在房地產業的暴利誘惑面前，堅守科技領域的確需要企業家精神。《中國經濟周刊》記者曾採訪過制筆企業貝發集團董事長邱智銘，這家企業用實際行動回應了李克強總理的“圓珠筆之問”。
不過，邱智銘也坦言，“一直專注做筆這個主業是需要企業家精神和情懷的，是需要抵擋住誘惑的。前幾年房地產很吸引人，我們也可以很輕鬆地拿一些土地過來，或者投入一些村鎮銀行、買礦賣礦，這些都可以獲得很多的利潤。有人對我說，如果你做房地產，很快會做成百億、千億的企業。而我堅持認為，做筆也能成為十億、百億的企業，這是我在誘惑面前的選擇。”
雖然貝發集團忍住了誘惑，但這家企業卻也因營收規模和淨利潤等指標不理想而無法登陸資本市場。
盡管華大基因這幾年財報的投資性房地產為0，在建工程規模也不大，但《中國經濟周刊》記者查詢其官網看到，從2016年以來，華大基因與遼寧省大連市、湖北省荊門市、湖南省益陽市、貴州省黔西南州、雲南省昆明市、江蘇省蘇州市、河北省張家口市等多個地方政府商談合作，而在當地建設“健康小鎮”等是雙方合作重要模式。
有業內人士分析稱，一旦上述合作落地，華大基因的廠房、辦公樓等為代表的固定資產將大幅增加，如果再有出租或出售，其投資性房地產也會大幅增加，屆時，加入華大基因的地產界大咖王石就能派上“用武之地”了。
中國軟件園區發展聯盟理事長、北京中關村軟件園發展有限責任公司董事長劉克峰曾撰文稱，目前，有一種趨勢需引起特別關注，一些科技企業正在從科技創新的主體，演變為科技地產新軍，加入到科技地產商的行列中。
劉克峰分析說，在房地產暴利的誘導下，一些科技企業借科技之名行地產之實。這些企業通過各種途徑拿到遠遠超過自用需求的優惠土地，建設了大量辦公樓宇、商業配套，甚至公寓住宅，或直接銷售房產，或轉讓項目公司股權，或成為房東。“他們不在科技創新上下功夫，而在房地產上搞投機，從支持創新的政策中套利。”
劉克峰建議，為防止科技類企業淪為科技地產商，政府應對出讓給科技企業的土地進行限制性約定，例如，限定土地上的物業隻能自用，不得出售、轉讓或租賃，並加大動態監管力度，在資產登記、股權變更等環節進行核查。
事實上，與很多科技類公司對投資性房地產的欲罷不能相比，另有一些科技企業則堅持主業。例如華為就始終與地產業務保持距離。“華為沒有做過房地產，也沒做過股票。”華為公司創始人任正非在談及房地產的誘惑時曾表示，華為人專注做一件事情，攻擊“城牆口”，聚焦主業堅持創新。
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