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樂伽爆雷 青年群體成最大受害者

2019年08月23日08:53  來源:中國青年報

交了一年房租,才住6個月房東就來趕人。80后李開明,通過中介在南京市郊租到一套屬於南京樂伽商業管理公司(以下簡稱“樂伽”)的房子。樂伽停業后,房東天天來敲門。經過警方調解,雙方各讓一步,李開明一家可以住3個月后再搬走。

8月7日,樂伽發布公告稱,公司已停止經營,無法償還客戶欠款。樂伽爆雷,影響到南京、蘇州等8個城市的數十萬家庭,僅南京就涉及5萬套房子。

據了解,樂伽的租客有許多是剛畢業的大學生,此次爆雷,年輕人成了受害主體。南京市目前的解決方案基本是房東租客各擔責一半。原本就經濟拮據的青年租客遭受了不小的損失。

調解成功率約七八成,維權群改名直租群

劉淳燕在南京讀研,今年1月17日,樂伽業務員和劉淳燕簽約時稱租金為2300元/月,年付可以優惠到2000元/月。急著找地方落腳參加實習的劉淳燕,簽下了一年的合同,押金房租共支付了2.6萬元。直到房東露面,她才知道樂伽給房東的價格是每個月2700元/月,房東隻收到了半年的房租。經過雙方多次的協商,劉淳燕可以再住兩個月后搬走,還要交2000元保証金,最終算下來她損失了1萬元。

樂伽出事后,南京市各區政府在轄區設立了調解服務點,安排律師和租賃企業工作人員妥善解決房東租客矛盾。南京市住房租賃協會還推薦我愛我家、自如等5家住房租賃企業,作為樂伽的業務承接方。其他涉及樂伽業務的城市也分別安排了業務承接方。

棲霞區調解員介紹,調解是民間行為,不是政府行為,調解處是給房東和租客搭建一個溝通的平台。調解處建議各擔一半損失,損失在3個月房租以內的,引導房東讓租客住到期滿﹔超過3個月的,引導租客根據市場價格給予房東適當補貼,房東也作出一定讓步,雙方達成協議者與5家企業重新簽訂合同。

“調解是目前最好的處理方式。”一位參與調解工作的律師分析說,如果走司法程序,兩場官司打下來估計要半年,而樂伽無法承擔違約欠款,最終房東和租客還得協商解決。

一位參與調解工作的房產中介公司負責人透露,截至8月20日,南京市調解處共計接待4000組房東、租客,調解成功率約有70%~80%。

這位負責人說,對於達不成一致意見的,中介公司提供臨時周轉房,或者與參與調解的公寓租賃公司簽訂合同,給予租客一兩個月的房租優惠,盡量解決租客困難。

“這是房產中介行業挽回房屋中介聲譽,給租客們信心的做法。”這位負責人介紹,行業協會已經達成共識,要化解這次的行業信任危機。

一些維權者也倡議雙方協商解決。隨著事件漸漸平息,原本房東、租客的維權群改名為直租群,成為一個新的租房平台,“不讓中間商賺差價”。

專項整治“高收低出”

8月12日,南京市住房保障和房產局發布通知,為防范和化解住房租賃市場風險,南京市房產局、公安局、市場監管局、地方金融監管局等部門將用兩個月時間整治租房市場,嚴查“高收低出”、挪用租金等行為。

這次專項行動主要針對房地產經紀機構和住房租賃企業。企業利用貸款融資高額租金搶佔房源,搞“高收低出”、挪用租金,強制或誘導租客使用“租金貸”等行為將被嚴厲打擊。企業發布虛假租賃房源信息、違規出租或代理不符合出租條件的房屋、無証照經營或超出核准范圍經營、未按要求進行機構備案或信息登記等也在整治范圍內。此外,相關部門還將嚴查房東或企業採取暴力或“軟暴力”驅逐承租人的行為。

這場專項整治就是針對樂伽爆雷事件開展的。據了解,目前樂伽高管已被警方控制,公司資金已被凍結。

從三年前靠15萬元注冊資金起家到擁有數萬套房源,樂伽爆雷,揭開了長租公寓企業野蠻生長的神秘面紗。

業內人士認為,長債短借,盲目擴張,導致資金鏈斷裂,是樂伽爆雷的主要原因。“我認為他們有洗房(借租房名義侵吞房東和租客的錢——記者注)的嫌疑。”一位從事公寓租賃的負責人認為,樂伽就是利用大眾圖便宜的心理實現擴張的。

這位負責人說,高收低租可以說是市場行為,但樂伽燒的是誰的錢?后期怎麼補回來?網約車、共享單車在前期不斷燒錢培育市場的過程中,燒的是投資方的錢。樂伽一沒資本,二沒融資,卻敢虧錢來培育市場,這純粹是擾亂市場破壞行業聲譽的行為。

近兩年,先后有杭州鼎家公寓、寓見公寓(上海)、南京玉恆公寓等二十多家長租公寓企業資金鏈斷裂。

一位房產律師指出,租賃是民生行業,長租公寓企業過度金融化,用下游的租金填補上游的窟窿,收房越多,窟窿越大,爆雷是早晚的事。

凸顯行業監管空白

樂伽高風險運營為什麼沒有得到及時監管?

“長租公寓作為租賃市場的新興行業,目前還沒有相關法規對其進行監管。”一位參與調解的律師說,長租公寓行業不屬於房屋中介,是租賃公司,又不屬於金融監管對象,沒有指定部門監管。近兩年頻頻爆雷屬於行業發展早期階段的正常現象。

這個說法也得到了多家房產中介企業的認同。房屋中介公司不經手租金,隻負責找客戶,收服務費,樂伽接受房主委托,長期出租,靠經手租金形成現金流,況且一房一價,房源分散,監管難度較大。

“員工道德風險是房屋租賃行業的最大隱患。”365房產網工作人員告訴記者,租賃行業就業門檻低,員工素質相對差,存在道德風險。租賃行業一房一價,可能存在員工與房東合伙騙錢的現象。

樂伽爆雷的導火索恰恰就是員工涉嫌侵吞房款。樂伽在7月20日發布的公告中提到,其合肥分公司員工涉嫌侵佔公司資金的現象屢禁不止。

一位業內人士建議,把長租公寓企業與房產經紀人納入誠信管理,在行業內部做到規范化、體系化,不失為一種有效的監管辦法。

中國青年報·中國青年網記者 李潤文 實習生 汪琦雯 來源:中國青年報

(責編:黃玲麗、陳鍵)

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