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德信中國赴港IPO 資本市場又迎浙系房企

劉天天

2018年09月25日08:43  來源:人民網-國際金融報

或因綠城中國“匠人之心”的印象已深入人心,浙系房企總被烙上“高品質”的標簽。然而,在閩深廣系房企分割地產天下的當下,浙系房企或轉了行當或逐步淡出地產圈,家族人丁單薄。

但浙系房企似乎並不甘於此。

9月18日,源承浙江,扎根長三角、深耕“杭派精工”的浙系房企德信中國控股有限公司(下稱“德信中國”)向香港聯交所提交了上市申請書。

區域性局限

在國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院三家研究機構聯合發布的“2018年中國房地產百強企業”榜單中,德信中國排名第63名。據了解,在此前的6年裡(2013年-2018年),德信中國均入圍該百強榜單。

然而,在全國范圍內,德信中國的知名度並不算高。這或與其目前的布局有關。

雖然總部位於杭州,但2016年后起發力的溫州地區目前已超越杭州成為德信中國物業營收的第一貢獻“支隊”。截至2018年6月30日,溫州、杭州、徐州、湖州、嘉興五地今年的營收分別為18.9億元、4.3億元、7372萬元、4586.7萬元、812萬元,總計佔總營收近99%。

從營收佔比來看,德信中國目前的布局仍舊集中在長三角地區,且並未有大舉向全國擴張之勢。

招股書顯示,截至2018年6月30日,就權益佔比而言,德信中國總土儲為636.3萬平方米,其中600.9萬平方米位於長三角地區。具體來看,浙江杭州、湖州、溫州等地是其“重倉區”,分別持有24個、17個和26個項目。

事實上,德信中國雖然在招股書中表示,長三角地區城鎮的分布密度為全國平均水平的四倍,房地產市場存在巨大增長潛力,但除上述浙江三地的土儲外,德信中國目前在其他長三角城市的土儲佔比並不高,而布局不均衡的風險之一便是公司業績或受個別城市影響而波動。

值得注意的是,在德信中國的土儲資產包裡,開發中物業的建筑面積約為471.8萬平方米,佔其總土儲的74.15%;約121.3萬平方米的建筑面積持作未來開發物業,佔總土儲的19.06%。數字背后釋放的信號或是隨著項目竣工結轉,德信中國在短期內營收或增速可觀,但公司保持長期業務增長或還需其拓寬土儲版圖。畢竟,與同是浙系房企的濱江2018年上半年就斬獲296.7萬平方米土儲的勢頭相比,德信中國還需大幅擴充“糧草庫”,才能慢慢追趕上浙系標杆房企的規模。

德信中國在其招股書中這樣描述其戰略:公司將繼續鞏固長三角地區的市場佔有率,並計劃重點布局全國中心城市及其周邊地區,如武漢、鄭州、長沙等。

不過,不知是否因浙系常年偏安一隅的關系,浙系房企外拓的路數,不如閩系“激進”,卻也時常遭遇“水土不服”。此前,曾提出“三點一面”城市布局,即以杭州、上海、深圳為點,以長三角富裕縣市為面的濱江集團就被外界質疑,其2017年房地產營收下滑近三成是否與其城市布局“機不逢時”有關。

目前,德信中國品牌輻射區域多為三四線城市,但隨著調控政策逐漸蔓延至這些區域,如何在保持上述地區盈利增長的基礎上,踩准節點進入其他城市,並從幾乎已經被頭部房企壟斷的一二線樓市中“脫穎而出”或是德信中國接下來轉型為全國性房企的必修課。

營收下降

招股書顯示,期望從普通住宅開發商轉型至提供全產業鏈整合服務商的德信中國目前雖在物業管理、酒店、物業租賃等方面有所涉及,但營收仍主要來自物業銷售。

截至2018年6月30日,德信中國的營收為24.7億元,較2017年同期的27.6億元有所下滑。以整年度來看,2015年、2016年、2017年,德信中國分別實現收入56.95億元、69.8億元、65.54億元,有所起伏。

但值得注意的是,利潤並未隨之下降。德信中國2015年、2016年、2017年及2018年上半年淨利潤分別為6465.9萬元、5.13億元、8.39億元及4.63億元,其中2018年上半年的淨利潤較2017年同期增長約77.39%。

利潤上升的主要原因是由於其銷售成本的下降以及毛利的上升。對此,德信中國表示,收入的減少主要是由於交付的總建筑面積減少所致,但部分收入下滑被每平方米平均售價的輕微增長所抵消。

事實上,如果說在2015年、2016年,德信中國僅是“薄利”銷售的話,公司2018年上半年毛利率已達33.4%,和今年上半年淨利潤傲視群雄的恆大已相差不遠。但值得注意的是,2018年上半年,德信中國18.7%的淨利率與“利潤王”中海(26.2%)相比,還有一定差距。

此外,隨著規模的增長,與其他房企一樣,德信中國的流動負債總額也隨之增長。2017年是轉變之年,德信中國流動負債從159.4億元躍至271.9億元,同比增加71%。截至2018年上半年,德信中國流動負債達到338.1億元。

資產負債表顯示,截至2018年上半年,德信中國持有現金及現金等價物49.9億元,開發中物業貨值205.9億元。通過上市拓寬融資渠道保証項目的持續投入和發展或是德信中國赴港IPO的原因之一。

德信中國在招股書中表示,其60%上市募集的資金將用於開發現有物業項目,30%將用於潛在物業開發項目的土地收購和建筑成本,10%用於一般公司及運營資金。

德信中國如能成功上市或將給沉寂已久的浙系房企帶來些許“生氣”,但德信中國是否會獲得香港資本市場的垂青並給予其高估值還有待關注。

(責編:陳鍵、呂永奇)

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