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碧桂園的速度與危情:正在為極速的高周轉模式買單

2018年08月06日08:19  來源:中國經濟網

  導讀

  從財務角度,碧桂園式的高周轉關鍵是投入產出時間越短,資金周轉率越高、資金回報率越高﹔從現實角度,這意味著,項目有動力壓縮從拿地到開工、施工、開盤、現金流回正的時間。對於工程來說,任何施工都有其合理工期,如果為了速度和節點出現趕工,極易出現安全、質量問題。

  2017年剛剛登頂的碧桂園,猝不及防地迎來了“至暗時刻”﹔作為房地產行業規模化競爭的王者,碧桂園正在為極速的高周轉模式買單。

  6月24日,碧桂園上海奉賢區在建項目紅墅林發生事故,致1人死亡9人受傷﹔7月12日,碧桂園杭州前宸府基坑坍塌,所幸無人傷亡﹔7月26日,安徽六安碧桂園城市之光工地圍牆和板房倒塌,造成6人死亡、多人受傷。

  7月30日,時隔一個多月后,上海奉賢區安監局初步調查結論顯示,紅墅林項目任意壓縮工期,隱瞞危險性較大的工程不上報,是導致事故發生的間接原因。

  8月3日,碧桂園主席楊國強和總裁莫斌均承認,上海項目確實存在人為趕工,這是不符合集團安全管控要求的﹔同時,旗下項目的工程管理存在漏洞。

  碧桂園是房企高周轉實踐的佼佼者。借助成就共享、同心共享這兩個利器,引入跟投,楊國強將稅后利潤的20%讓予員工,極大地刺激了區域和項目的熱情,幫助公司實現了高周轉,速度遠高於同業。

  然而風險也同時埋下。從財務角度,碧桂園式的高周轉關鍵是投入產出時間越短,資金周轉率越高、資金回報率越高﹔從現實角度,這意味著,項目有動力壓縮從拿地到開工、施工、開盤、現金流回正的時間。

  對於工程來說,任何施工都有其合理工期,如果為了速度和節點出現趕工,極易出現安全、質量問題。

  出事后,碧桂園也在反思集團的質量安全管控體系,並出台了多項措施。

  “高速行駛”下的管控漏洞

  時間拉回到2017年9月8日,上海奉賢海灣鎮地塊出讓,最終被碧桂園以10.68億元摘得,樓板價11041元/平方米,溢價率0.4%。

  這是一個純住宅項目,定名為紅墅林。9個多月后,這塊地上的數棟建筑物拔地而起,工人們每天緊張地施工,6月底已出地面數層。

  另一個出事的項目杭州前宸府進度也很快。2017年8月16日摘牌,今年6月22日拿到預售許可証,6月30日第一次開盤,從拿地到開盤僅10個月時間。

  位於三線城市六安的碧桂園城市之光的速度則更快。2017年2月28日,碧桂園以16.03億元競得六安2017-2號地,樓面價為4390元/平方米,半年后的10月26日便開盤了。

  高周轉是碧桂園的核心競爭力。據莫斌介紹,參與跟投制度的項目,12個月是個節點,12個月實現資金周轉的就可以獲得獎勵﹔一線、1.5線城市受制於開工、預售條件的嚴格,達不到這一標准,可以延到20個月。

  2018年以來,碧桂園不斷提高高周轉要求。4月份,莫斌連簽多份文件,要求促進高周轉。開盤周期達到3-4個月、3個月或以下的項目將享受高額獎勵。

  據莫斌介紹,紅墅林項目人為趕工,是想趕在暑假前把售樓處做好開放,導致在施工方案執行中出現了問題。

  他強調,項目私自的趕工行為是不符合集團對於安全和質量要求的。公司已對相關責任人進行了懲罰。項目總已被就地免職。

  碧桂園另一位副總裁說,上海限價嚴格,趕工的意義其實沒那麼大﹔但上海區域的人希望,在一線城市也能做成一個高周轉的標杆,這個心思太過於急切,導致動作變形。

  此外,六安和其他幾項事故的發生,也暴露了公司的工程管理漏洞。

  碧桂園目前大約80%的工程都是外包。六安事故發生場所為工人宿舍,杭州的是基坑輔助工程,均為外包,都是在主體工程之外,反映了公司在配套項目上重視度不夠。

  “配套工程原來是在(主體工程)紅線外,主要由施工隊自行管理,以前我們主要關注配套的走電等問題,現在把工棚、交通位置、食堂、洗手間等等都納入質量管控體系。”

  莫斌稱,7月27日公司全面停工自查之后,90%的項目不存在安全隱患已經復工,10%存在安全隱患的大部分是配套工程,目前都在要求整改。

  楊氏高周轉“秘訣”

  房地產行業的高周轉由來已久。10多年前,萬科提出“5986原則”,即拿地5個月動工、9個月銷售、開盤售出8成、產品6成是住宅,奠定了行業高周轉的基調,很多全國性公司如保利、金地、龍湖等緊隨其后。

  彼時乃至現在,從拿地到銷售6-7個月,已是一般大型房企的最快速度。龍湖有關人士告訴21世紀經濟報道記者,6個月的開盤周期,在公司內部可能會拿到優秀獎。

  被外界稱為“合伙人”制度的同心共享計劃,讓碧桂園的周轉速度遠超同業,同時也是碧桂園從千億飆升到5500億的獨門密碼。

  在2014年底,碧桂園開始推行同心共享,希望借此實現快速周轉和規模飛躍。

  2015、2016年,同心共享在碧桂園項目大量實施,平均開盤時間縮短至4.3個月,資金周轉率可達一年1.5次,成為周轉速度最快的房企。

  這項制度簡單來說就是跟投,強制區域總和項目總等管理人員跟投所在區域的所有項目,上限不超過10%,項目現金流回正即可分紅,利益共享、風險共擔。

  再直白一點說,此舉是對區域總和項目總的高額激勵,大大激發了區域的買地和銷售熱情。在市場火爆的2015-2017年,碧桂園數位區域總裁收入過億,幾十位項目總收入過千萬。

  也是在這三年,碧桂園接連實現銷售幾近翻番,從1500億到3000億再到5500億,超越了萬科、恆大,成為全國乃至世界第一房企,晉升財富世界500強。

  通過跟投的超額激勵,碧桂園重新定義了房地產的高周轉游戲,將自己變成了房產界的“沃爾瑪”,還引領了行業新一輪的規模化競爭,融創、泰禾、旭輝、陽光城、龍光等各路黑馬,都是碧桂園的擁躉。

  根據財報,截至2016年12月31日,碧桂園共有583個項目參與跟投,測算平均簽約銷售淨利潤率預計約為12%,項目淨現金流平均回正周期預計為8.4個月。

  2017年未公布跟投具體數字,但據碧桂園CFO伍碧君介紹,去年的資金周轉率仍在1.5次/年,今年上半年有所放緩。

  跟投制度“雙刃劍”

  正如世界上所有的制度一樣,跟投制度並不完美。

  接近碧桂園的人士告訴21世紀經濟報道記者,同心共享實行三年后,碧桂園的周轉速度並未像之前預期的那樣樂觀發展,反而出現了邊際效應遞減,2015-2016年,平均開盤時間為4個多月,2017年上升到了6個多月。

  “這幾年跳槽去碧桂園的區域總,必須是自帶身家的。”一位資深房地產業內HR人士說,一個區域有好幾個項目,區域總對每個項目初始投資為80萬元,項目總對所在項目投資為50萬元,意味著剛去就要投入數百萬甚至上千萬元。

  但2018年的市場環境與過去三年不可同日而語。三四線城市銷售在放緩,一二線則備受限價困擾,利潤率走低。碧桂園過去兩年內大幅買入並且跟投的地塊,正在經受考驗。

  對於激勵對象而言,隨著市場下滑,他們的跟投意願在降低。碧桂園的跟投已經出現逾期現象。早在1月23日,碧桂園下發《關於強化“同心共享”及時跟投的通知》稱,對於定期跟投的項目,凡逾期跟投的區域總裁,暫停發放其工資和所有獎金﹔其他逾期跟投個人,則將暫停發放所有獎金。

  金地董事長凌克在談到跟投時提醒,有些公司強行要求員工持有股權,沒有那麼多錢的時候,員工就通過外部融資,最后有可能出現問題﹔如果自己的錢也在項目裡,有時就會為了自己的錢和收益,用很激進的方法,做出不正確的經營舉措。

  他說,跟投制度賺錢的時候是正向激勵,不賺錢就是負向的。跟投要在執行的過程中去調整,去監督。

  對此,莫斌表示,碧桂園設立跟投機制時就考慮了市場下行可能出現的情況,比如在限價背景下,將現金流滾動到其他項目上帶來利潤,有現金流回來,同樣有收益。讓大家都關注現金流,首先把項目做好,而不是關注虧損多少錢。

  他說,跟投最大的風險是拿地。拿地合適就成功了70%,經過過去三年的上升市場,老的區域沉澱了一些利潤,能夠承擔可能的虧損,說清楚風險后可以給他拿有爭議的地﹔新的區域沒有沉澱,想拿的地和公司出現分歧,原則上是不給拿,寧可錯過。

  那麼在市場下滑時跟投是否會出現錯判?伍碧君表示,現在這種情況很少。“集團會提醒區域,不要想著房價還可以上升,要在限價以下的樓價去預測拿地,還能賺錢就拿﹔區域總自己要對團隊負責,萬一拿錯了也要跟公司一起承擔損失,因此拿地會很謹慎。”伍碧君說。

  對於跟投激勵是否會損害質量安全的問題,莫斌稱,跟投根據施工、開售等節點會有不同比例的激勵、分紅,但最大頭的70%要在交房后,前面的30%是預付,出了問題后還得還給公司﹔出現安全質量問題實行一票否決制,近期出事的幾個項目獎勵就全都取消了。

  4年前,碧桂園一位區域總裁指出,隻有完美交樓,才能最終實現同心共享計劃的閉環。

  以買房后兩年交樓計算,2018年,碧桂園大量跟投項目面臨交樓,各地業主維權概率上升,面臨的考驗還在繼續。

  碧桂園反思與糾錯

  據21世紀經濟報道記者了解,上海和六安事故發生后,兩項目總已經被就地免職。莫斌表示,出事的幾個項目相關負責人和管理人員已經全部更換。

  碧桂園副總裁、運營中心總經理陳斌介紹,針對之前發生的安全事故,集團正在採取若干措施,實施安全質量管控的升級。

  在此前全面停工自查的基礎上,已經啟動了所有區域開展安全質量交叉檢查,預計歷時15天左右,進一步自查自糾,進而建立安全質量工作方面的長效管控機制,成為一種常態化加密型工作。

  碧桂園還提出,施工合同條款中明確承包人需在確保安全質量的條件下履行合同,如果發包人發出的指令存在安全和質量隱患,承包人即施工方可以拒絕執行,並且上報集團總部。這項措施,賦予承包人和甲方同等的權利。

  “這次事故最大的教訓就是我們要加強延伸管控。延伸到施工前,以及所有的合作伙伴。”管工程出身的莫斌說。

  他還重申,要繼續把安全質量和團隊激勵機制直接挂鉤,而且是一票否決。

  此外,公司將進一步推進工地開放,讓所有的業主、准業主等各方,在施工過程中可以進入工地,一起監督安全和質量管理。

  莫斌表示,還會大力推動碧桂園自主研發的SSGF新工藝體系,實現現場澆筑和住宅工業化。現在碧桂園有400多個項目正在實施,今年底會達到600個項目左右,明年會超過1200個項目,后年會全覆蓋所有的項目。

  他認為,隻有通過持續的成本投入和新工藝的大規模推廣,才能真正克服建筑安全和質量隱患。

(責編:黃盛、陳鍵)

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