曾幾何，“一鋪養三代”觀念深入人心，一個臨街鋪頭，月月收租，幾代人不愁吃穿。
如今，在上海，投資商鋪不但不再是穩賺不賠的買賣，而且投資過程中，陷阱叢生，投資者防不勝防。
《國際金融報》記者歷時數月，跟蹤採訪了數位商鋪投資人，有些在購買時掉進了坑，“無法拿回本金，也沒辦法拿回商鋪”﹔有些買了商鋪卻不會打理，“女兒和女婿都在幫忙，現在一個鋪子，養一代都難”。
小坑：
虛報使用面積
老陳，55歲，設計出身，小有積蓄，家在閔行區，准備找個離家不遠的商業區盤個商鋪，“老同學在長寧買了個商鋪，幾年翻了幾番，特別劃算。現在買房限購限貸，那就投資一個商鋪，好歹當個房東，退休后能輕鬆點”。
花了三個月找尋商鋪后，老陳告訴《國際金融報》記者，“徹底醒悟，美好的願望正在遠去。”
最開始的時候，老陳在網上找商鋪。
登錄各大中介網站，老陳最后選了古美路南方商城的一家旺鋪。地段、價格、物業等各方面都不錯，離自己家距離也不遠，且店鋪已經出租給商家，盤下來每個月收租就行了。
商鋪建筑面積160平方米左右，網上挂牌價是930萬元。“中介在電話裡說，這套商鋪年回報率6%以上，租金是一年48萬元。”老陳決定親自去看看，如果中意，便定下來。
到了現場，陳先生懵了。首先，商鋪面積有“出入”，“報給我的是建筑面積160平方米，但是，使用面積小，基本上要打個對折。”
老陳憤怒之下，直接戳穿了中介的謊言。
中介倒也不推脫，“耿直”地告訴老陳，這個地段，這個位置，原本價格就很高，報價低是為了吸引客戶來看。
“其實我也懂，這和租房中介性質差不多，價格太高，在網站上排位不會靠前”，但是有了這一出后，老陳心裡不舒服，決定再去看看別的鋪子，“貨比三家再下手，比較可靠。”
老坑：
調高回報率
接下來將近兩個月，老陳去了城隍廟、日月光中心、新天地等，不是價格太高，就是商業區氛圍欠佳。
這麼一折騰，周圍的朋友同事知道老陳在看商鋪，就有好心人幫忙。有個朋友告訴老陳，認識一個業主，因為兒子要結婚，想盡快把自己的一個老鋪子脫手。
老陳一打聽，七寶老街區，地段還不錯，想看看對方的房產証。
“房產証上，面積是75平方米，店面寬度8米，開價380萬元，租金一年30萬，回報率接近8%。”對方告訴老陳，隨著地價上升，未來租金還會漲，回本的時間不會很久。
老陳有些心動，想與老伴電話簡單說一下，就定下來。
“說來也巧，老伴沒接電話，剛好有位清潔工在附近打掃，就和他聊了聊，問問這裡商鋪生意怎麼樣。”老陳回憶，“對方說，這裡的商鋪生意看情況，有的生意一直挺好，有的一家店鋪一個月換一家，街角那家，已經半年換了六家了，有兩家沒交租金連夜就跑路了。”
那位清潔工無意說出口的那家被“賴”租金的商鋪，正是老陳正在看的那家。
“當時就有些陰謀論，是不是因為租金總要不到，才急著出手？”老陳向記者感嘆，這次交易黃了后，對買商鋪這個事情心灰意冷了。
一位專門給消費者維權的於律師告訴《國際金融報》記者，這幾年接到很多案件，都是商鋪購買者維權的，“這個市場欺詐手段很多，購房者大多被‘零首付’，‘回報率高於10%’這一類的噱頭給蒙蔽了。最后發現不過是鏡花水月一場空，鋪子沒買到，錢也打了水漂”。
於律師告訴記者，近期有個客戶，在上海某個商業綜合地區買了一個鋪子，當時承諾的是回報率過8%，每月返租2萬元，結果第一個月是兩萬，第二個月是一萬，到了第三個月成了8000，“開發商的理由是招商方面不理想，隻能降低收益率”。
“目前商鋪年回報率主要是5%-8%之間，因為今年零售業發展不好，可能更低，因此，如果回報率超過8%，甚至高於10%的話，投資者就應該小心謹慎，誘惑越大，風險越高。”於律師表示。
最大坑：
售后返租
老陳看商鋪的過程中，遇到最大的坑是“售后返租”。
“很多商業中心項目，打著售后返租的名義，說是把租金從買商鋪的錢中扣除，這樣可以低價購入。”老陳告訴記者，“直覺告訴我，其中有詐，后來問了有專業知識的朋友，才知道，這基本是個大坑。”
老陳沒有入坑，可是，張女士入坑了。
張女士告訴《國際金融報》記者，幾年前，在上海世貿好安居認購過一間商鋪20年使用權。
“當時說的是，前6年為甲方自營，每年按一定比例返還購房款，6年共返還50%的購房款，后14年由乙方自己管理並付甲方物業費即可。”張女士當時覺得這個項目挺劃算，立刻簽訂購買合同。
“但是，一直等到去年，該商鋪既未正常開業，也沒有給付應該返回的租金。甚至沒有任何人通知我這個事情。”張女士找到當初甲方的辦公室，人去樓空，之前的世貿家具集團已經將該商鋪轉讓給東貿虹橋古玩城。這意味著，張女士現在無法拿回本金，也沒辦法拿回商鋪。
一位行業內人士對《國際金融報》記者介紹，售后返租是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租投資者所購物業，單價較低。返租模式分為短期返租和長期返租，短期返租一般為3—5年，“騙局確實很多，購房者會與房產開發企業簽訂一份商鋪的預售或銷售合同，同時購房者也會和房地產開發企業指定的第三方包租企業簽訂一份商鋪包租協議，約定第三方企業接下來若干年內保証年租金及回報率。但是，如果市場不好，第三方企業無法按照包租協議支付租金的話，購房者最多按照包租協議追究第三方企業的責任。但是，往往第三方企業是個草台班子，沒有實力進行賠償，最后不過是關門大吉。”
盈利經：
一個鋪子養一代都難
躲過了大大小小的坑，成功買入商鋪，是否就一定能賺錢呢？記者採訪了一位在浦東區某地鐵站有店面的李先生。
一開始，李先生將鋪面外租，“最早的租客賣服裝，租金在一個月一萬五。一年后，這家店經營不下去，換了租客，搞小吃。兩年后，租客回老家了，隨后，先后換了幾個租客，都不長久，現在的租客開一家美甲店。”
李先生告訴記者，五年前購買的商鋪，價格不是很高，100萬元不到，現在每年15萬的收入，再過幾年就能回本了，“想過漲租金，但是，現在這個市場情況，漲了租金，租客會很難找，商鋪空置各種費用需要我來補貼。”
“商鋪本身的價值是在增長的，如果我賣掉，價格必然比五年前高很多。”李先生告訴記者，商鋪投資還是要買得早，而且地段不能差，地鐵口，人流量大，無論是出租還是轉手，價格合適的話，不會太難。
地段好，人流量大，就真的能賺錢嗎？
在城隍廟附近做小本生意的王阿姨，鋪子是自己的，花了700萬元，看中的是人流量大。
“生意一年不如一年。”王阿姨告訴記者，自從電商興起，賣小工藝品的生意一落千丈，去年直接虧損。思考再三，決定把鋪子賣了，賺個差價。“早知道當年投資房產了，投資商鋪太不省心”。
“都說一鋪養三代，老觀念不行了，現在為了還貸款，女兒和女婿都在幫忙，現在一個鋪子，養一代都難。”王阿姨對記者抱怨。
王阿姨告訴記者，有個老姐妹，一樣在這裡買了鋪子，出租，結果生意不好做，租客拖了兩個月租金了，人跑了，“都不知道怎麼找回來，現在鋪子還空在那裡”。
臨近地鐵口的商鋪，也不好打理。
陸家嘴金融區工作的白女士，早幾年在浦東地鐵6號線某站出口投資了一家商鋪，“當時也是看中了它的地鐵商業概念，而且地鐵站的出口就是和我的商鋪連接的。都說買了，閉著眼睛都能掙錢。”
“我當時頭腦一熱，就下手了，結果去年，商鋪附近在大動工，在造其他的商業。我發現，商鋪所在的位置人流雖然還可以，但是現在每月的租金才6500元。”白女士后悔當初沒拿著這筆錢去投資住宅，前幾天在挂牌轉手，發現現在市場對商鋪投資很冷淡，降了5萬還是無人問津。
專家說：
社區商鋪可以考慮
智雲咨詢合伙人李想告訴《國際金融報》記者，商鋪投資這幾年“虛火”已經降下來了。“一方面，電商沖擊影響生意，另一方面，運營商經營存在問題”。
“從經濟角度看，商鋪投資必須要面臨電商沖擊，這意味著很多商業中心開始縮減，甚至有些商業中心出現招商引資困難、租戶大片撤離的情況。”李想認為，投資商鋪，肯定是要從地段以及未來發展潛能考慮，人流量、開發商實力等也很關鍵。
“如今實體零售行業規模普遍下滑，餐飲業、服裝業都面臨困境，尤其是中低端的服裝品牌，很容易被電商模式取代。”李想告訴記者，“很多綜合性商場都在走向沒落，甚至在尋求強勢的零售商合作。商鋪投資這幾年遇冷是肯定的。”
記者從業內了解到，受宏觀經濟形勢影響，商業實體店客流下降明顯，一路攀升的租金又讓實體店對降低商品價格有心無力，使得傳統零售業總體表現低迷。成本過高導致租戶退租情況越來越多。
李想建議，投資商鋪，可以將眼光放在社區，在電商的沖擊下，社區商鋪以“家門口”的便利度存在，並沒有受到太大的沖擊，比傳統百貨活得還更加滋潤，“就我所知，類似全家、快克等便利店，因其便利性，在小區寫字樓等很受歡迎”。
此外，專門幫人做房產投資業務的房玲玲女士告訴《國際金融報》記者，無論何時，投資商鋪最主要考慮兩個問題——投資收益和投資風險，“就拿內鋪來說，投資風險主要在於你沒有房產証，簽的合同只是認購協議，尤其是五証不齊全的項目，一個投資收益，開發商描繪的前景不能全部相信，很有可能是融資項目，最后返不下來租金，主要看這個項目是否能發展起來，可以說，你的收益，捏在開發商手裡。投資風險，除了開發商的實力之外，還有是你投資的商鋪領域，盡量避開電商沖擊嚴重的領域，同時，有的商業物業體量相對過剩，以同質重復粗放的商業模式為主，部分項目缺乏核心競爭力和可持續性，這些投資者要謹慎再謹慎。(柏可林 攝)
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