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新派公寓王戈宏:资产价值管理能力将是长租公寓核心竞争力

李威

2018年03月30日10:18  来源:人民网-人民创投

“我们的目标就是做一只奔向资产证券化的并购基金。”新派公寓创始人王戈宏告诉人民创投(ID:renminct)。 3月12日,中国建设银行与国内长租公寓品牌新派公寓,共同发起成立了基于资产证券化的不动产并购基金,初期规模20亿人民币。

△ 新派公寓创始人王戈宏

不同于一般基金,这只基金的成立是专门面向住房、租房的。基金的第一期,中国建设银行和新派公寓将分别拿出十个亿的资本,在全中国收购标的物业,将本来位置很好,本身却被荒废的资产买下来,运营管理,到最后实现资产证券化。对于王戈宏和新派公寓而言,这是向资产证券化目标迈进的一大步。

通过REITs打造资产管理闭环

“这种资产其实非常多,只是你没有去发现它们。同时,你也没有一个新的价值去赋予它们。比如长租公寓品牌,我们给这个存量增加新的价值,就得有价值的发现和管理,以及价值的退出通道。”王戈宏认为,REITs(房地产信托投资基金)在国内的发展给存量资产赋予一个新的价值,并提供了一条可行的推出通道。

“REITs是金融创新的一个重要标志,可以让金融更好地服务于实体经济,让一个金融的产品和金融资本直接进入到不动产。” 王戈宏口中的REITs是房地产信托投资基金,是将地产物业等额拆分,卖给普通投资者,购买每份额可以享受相应的租金收益的分成,因为隐含了物业产权,所以投资者也可以博取地产长期收益,是介于股票和债券之间的一种资产。业内的一种并不完全准确但很形象的说法是:REITs相当于不动产的IPO。

目前,REITs在国内还处于起步阶段,通过私募发行,被称为“类REITs”。尽管2017年7月底,在住建部、证监会等九部委联合印发的《证监会、住建部等九部委关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中,也强调了积极支持并推动发展房地产投资信托基金REITs。但是,距离在国内真正推出可以上市、可以公开竞价交易的公募产品REITs还有很长一段路要走。

即便只能在国内发行“类REITs”产品,对于新派公寓的意义就已经很重要了。“我们当年是自己发了一只私募基金,通过私募基金把资产买下来,然后投资改造,做运营管理,很难。运营三、四年后,又做了REITs,这个全过程是一个资产管理的闭环。”现在,与中国建设银行的合作,是在此前私募基金基础上进行的扩充和放大。

银行开始支持创新创业公司,在王戈宏看来有着重要的意义。长租公寓类的创业企业会涉及到买卖、持有、运营和退出四个阶段,以往银行只会在退出阶段对企业进行支持,现在银行将支持前置到了第一个阶段。“第一个阶段融资是最艰难的,创新创业公司都是小公司,都没有抵押品,银行却都需要安全投资,风险可控,我觉得这是一项突破。”

“我在美国是研究REITs的,对美国的模式很熟。12年回国后就立志做一个中国公寓的REITs,但是那时候没有人信,第一听不懂,第二别人不知道你能不能做成。”创业之初,王戈宏没有选择“二房东”的模式,而是自己买楼做公寓,并不被人理解。买楼做公寓的租售比很低,该怎么做?这个问题一直困扰了王戈宏四年时间。

“没法回答,而且我也不需要回答。我的目的不一样,企业都需要挣钱,我的目的不是通过卖这栋房来挣钱。我是要做一个长租公寓的产品,要服务于周边的白领,通过管理、坪效的增加,让我的价值得到提升。”王戈宏坚持了四年,等到了国家政策开始支持持有资产、做租赁。他觉得这并不是自己的运气好,而是自己早已准备好了迎接政策红利。“Timing is everything(时机就是一切),一切都是按照最初的模式设计走下去的,我惊讶的是当时的想法居然这么快就实现了。”

建立自己的品牌和态度很重要

在具体的资产标的选择上,王戈宏表示新派公寓未来在单一项目上不会有特别大的资金限制,只要项目是健康的,可以被改造成公寓,规模在5000到20000㎡之间,都有可能成为新派公寓的投资标的。这些项目的来源一方面是城市存量资产中的价值洼地,另一方面还会与开发商合作,对开发商持有的一些项目进行运营和管理。

“长租公寓这个领域很像酒店行业。所有的顶级酒店都是一个品牌管理的模式,它的房东都是中国的开发商,它不投任何钱,负责提供设计方案,对酒店进行管理,旱涝保收。”王戈宏认为,由于租房成本的上升,长租公寓行业“二房东”模式的红利正在消失。而且,过去四年,新派公寓的扩张节奏虽然并不快,王戈宏却尝试了“二房东”模式、品牌输出模式、基金模式、开发商定制模式,唯有“二房东”模式让他感到很痛苦,不太愿意尝试。

王戈宏认为,未来长租公寓行业只有两种模式才有更大可能性,第一是轻资产的纯品牌管理模式,第二是重资产的基金模式,收购、持有资产,然后通过REITs实现资产证券化的退出。他在尝试中发现,新派公寓在未来一定会全部做轻,通过输出品牌、输出系统、输出自己的专业能力来实现自身的价值。“‘二房东’模式其实也是通过不赚钱的模式去烧出品牌,但是这太困难了。”王戈宏说,“我们现在又开了四个城市,我希望在十个城市开十个基金模式的样板店,开完之后就用品牌输出模式来做。”

与其它创业公司一样,任何一种模式的长租公寓创业公司能从竞争中脱颖而出,依靠的也是能够让自身养成什么样的基因。“未来对年轻人来说,居住将成为消费品。长租公寓的做法也应该像做消费品,不是做房地产,要深刻研究消费人群的需求。你做得再大,做了几万、几十万间,如果消费者把你抛弃了,也没有可能跑出来。”王戈宏表示,长租公寓的装修是最容易被复制的,在产品的研发中,新派公寓会更注重细节和用户的体验,为此,王戈宏为每个项目都定制了一本厚厚的“不舒服手册”,让来用户来实名提意见。

四年前开始做长租公寓时,王戈宏做了14种户型,最后发现,15㎡、25㎡、35㎡的户型最好做,而且即便是15平米的户型,也要做成一房一厅,要具备大床、大衣柜、大鞋柜,高品质的花洒、马桶和抽油烟机。如果用户愿意每个月多付80元钱,床垫也可以换成新的。在入住之前,房间有窗帘等30%的风格可以供用户自己定制。基于对年轻人习惯的研究,王戈宏还将客厅缩小成了一个有大书桌、屏幕、大的架子、躺椅等设施的个人超级空间,满足他们在书桌附近建立自己的世界的需求。

新派公寓有创客公寓、白领公寓、精品公寓和家庭公寓四种产品,价位分别为2999元、4999元、6999元和8999元,在扩张过程中依据拿到的资产确定产品的类型。王戈宏表示,以后这四种产品可能会有不同的四个品牌,分别对应不同的消费人群和消费态度,“品牌代表了两件事情,第一件是定价权;第二件是它代表着一种态度,说白了,就是你为什么要买,后面隐藏着生活方式,人群固定了,态度自然就会体现出来。”

长租公寓发展尚存困境

华菁证券的报告称,中国品牌长租公寓不到200万间,占整体租赁市场的比重约为2%,集中式公寓龙头公司的平均管理规模在2万-3万间左右,分散式公寓龙头公司管理规模在50万间左右。美国目前Top50公寓管理机构市场占有率为7.5%,日本为30%。对比之下,国内长租公寓的跑道宽且长。

“有三类人进入,证明这个行业会成为很重要的一个行业。一是像我们这样的创业公司愿意把它当成一个创新创业项目去做;二是有巨头进入,开发商进入对长租公寓行业而言是一个极大的利好;第三是银行愿意用低成本的资金来支持这个行业。”在王戈宏的判断中,长租公寓行业在中国很难出现一家独大的情况,谁也没有办法垄断所有资产。

同时,在整个行业的发展过程中,也存在着一些行业性的问题。“工商到目前为止,没有公寓这个行业的条目,我想注册新派公寓管理公司不能注册。我们的注册五花八门,也不利于管理。另外,我们这个行业至今没有出台一个全国性的公寓消防法规,没有办法以公寓的名义办理消防证,我们现在需要投入大量的钱来按照酒店的消防系统来做。再就是,租赁相关的法律配套没跟上。”

王戈宏所推崇的REITs在媒体报道中也显现出了一些困难之处。资产证券化手段能够解决长租公寓投资大、回报周期长等难题,但是其项目审批同样对物业资质审核的要求极高,不是所有企业都能够以此来融资,监管审批对承诺性要求、对资金定期的审视也都很严格。而且,REITs在国内发展也面临着重复征税、银行近期资金紧张、资金被挪作他用的风险。

正如王戈宏所说,创业是一条不归路,创业者最重要的品质就是坚忍不拔,既要对自己的最终目标保持坚定,又要能够不断地灵活适应创业过程中出现的各种困境。“创业是一个小众市场,不是什么人都可以做的,你面对的东西是不可预知的,你所承担的代价可能是毁灭性的。这个过程是由无数个不快乐加上很短暂的惊喜组成的,你要学会放弃和退让,不是每件事都能做,也要承认自己的能力是有限的,有过不去的墙的时候,退一步,等墙自然倒下,再绕过去。”

(责编:李威、赖悦)

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