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一美元房:坑你没商量

袁源

2016年11月14日08:51  来源:人民网-国际金融报

  2013年3月,底特律一栋建在通用汽车办公楼旁边的房子以1美元出售。

  美国房产中介人士透露,1美元房只是一个“壳”,里面什么都没有,一切都需要自己重新搭建,几乎与推倒重建无异。与此同时,每年还有一大堆物业费、保险以及房产税等开支等着购房者。

  美国繁华地段的房子,1美元卖给你要不要?

  据旧金山纪事报网站报道,旧金山湾区是全美生活费最高的地方,即使是幢陈旧不堪的房子,也能卖到六位数。

  如今,在旧金山东湾(East Bay),有一栋房子出售,价格只要1美元。然而,这看似天上掉下的馅饼竟无人问津。

  装修比盖房还贵

  据报道,这栋房子位于旧金山东湾小城赫秋里(Hercules)粉末厂俱乐部后面的小山上。该市在2010年买下这座历史性住宅,打算翻新之后作为游客中心。

  然而,受财政所限,赫秋里市政府最终决定把这个项目转让出去,以抽签中奖方式,1美元出售这栋房子,条件是买主必须自己掏钱完成搬迁和改造房子。

  这栋住宅就是“历史性住房54号”(Historic Home No. 54),因其具有维多利亚风格,所以又被称作“安娜女王”。

  此前,赫秋里市政府为了将房子搬迁到离政府大院一街之隔的鸭塘公园(Duck Pond Park),已经把这栋房子切成两半。然而,后期的预算却让市政府犯了难。

  于是,赫秋里市政府决定以一美元抛售该房屋,但至今无人问津。

  赫秋里市规划主任史密斯(Holly Smyth)表示:“只要能达到保护它的目的,即使不在我们自己的社区,也将是首选方案。但如果没有买家,这栋历史性建筑可能被拆除。它已经成为附近居民的‘眼中钉’,定价出售是做‘最后努力’。”

  虽然房子便宜得不可思议,但要把它毫发无损地搬到新位置,再让其焕然一新,着实不容易。

  据悉,出售的房屋是一栋两层建筑,有4个卧室和一个浴室,还有壁炉、楼梯扶手、高屋顶和前后阳台。但由于历史久远,房屋已破败不堪,亟需更新房顶、窗户、电力、油漆和石膏板,以及清除墙上的涂鸦。

  美国投资置业公司美房吧洛杉矶地区资深房产专家张浩告诉《国际金融报》记者,美国的历史建筑可以进行买卖,不过要通过特别的部门审批。但用1美元购买这栋建筑的条件就是一定要改造成参观中心。由于运输和改造的费用太过昂贵,才至今没有买家。

  在美国市面上,确实有一些破旧不堪、需要大幅度整修的房子,因价格便宜得到了不少买家或投资者的青睐。但很多人不知道的是,重新装修的过程十分复杂,这与表面装修所耗费的工程是完全不一样的。

  重新装修究竟有多麻烦,看数据就能完全明白。Miron地产公司的杰夫·施雷德(Jeff Schleider)曾于2014年在纽约哈莱姆区卖出过一栋5层的联排房,要价近350万美元。而同等规格装修好的联排房市场价在500万美元左右,而这套房子装修至少需要70万美元。

  因为被列入历史遗迹,整修还需要通过有关部门批准,对房子做出改动的余地也比较小。而且有关部门还会派专业的整修人员上门工作,这样花费又会提高。

  “整修这套房子的价值要远远超出盖一栋新房的价钱。而且该房本身只有历史价值,并不是一个景点和娱乐场所,所以没有什么盈利价值。如果是我,并不会向客户推荐这套房子。”张浩说。

  要考虑抗跌程度

  事实上,这不是第一次在美国出现标价1美元的房子。

  2013年,底特律宣布破产后房价暴跌,一些房产低至1美元一套,引来许多投机者抄底,当地“炒房”现象盛行。

  然而,这些新房东随后发现,“一美元房”并不是天降“大漏”,购房者需每年向当地政府缴纳高额的房产税等。

  出售1美元房产的房地产公司老板罗伯特·哈基姆曾表示,“1美元房只是一个‘壳’,里面什么都没有,一切都需要自己重新搭建。安装门窗、粉刷墙壁、连接电线和开通水源等,几乎与推倒重建无异。”

  而1美元房每年的物业税在1000至2000美元不等,地税和保险费每年还要增加。即使是买主把房子推平了,仍然要交纳这些费用。

  不过,张浩告诉《国际金融报》记者,同样是1美元房,还有一些房产属于法拍屋性质。

  所谓法拍屋,即由拍卖公司或者法院拍卖的房屋。拍卖的原因多是房主还不起贷款,房屋被银行收走,从而进行法律上的拍卖,通常1美元起拍。但大多数情况下都会流拍,原因就是欠款的额度大于实际房价。

  “举个例子,如果一栋房子的市价是10万美元,但其银行欠款高达11万美元,一旦有人用1美元拍得房屋,银行的11万美元贷款就落到了购房者的头上。也就是说,买家花了110001美元买了一栋价值10万美元的房产。更令人头痛的是,大部分法拍屋里还住着人。作为投资者,还要负责驱逐里面的住客。美国法律规定,在拍得法拍屋后,居住在里面的人要在3个月内搬走。而为了让住客顺顺利利地搬走,就要和他们谈好条件并支付一笔钱,以免对方对房产造成损坏。”

  张浩指出,法拍屋是一种买房的方式,但很多人不知道如何操作。“现在购买法拍屋要看地点,如果是洛杉矶地段好的区域,还是有投资的价值。不过,现在投资的利润已经很小了。经济危机的时候是买法拍屋最好的时间段”。

  值得注意的是,当地时间11月8日,共和党候选人特朗普成功当选新一任美国总统。分析认为,他的主张是取消遗产税。如果这一政策真的实行,对于投资美国房地产来说是一大利好。在美国购买房产然后长线收租,将会是一个不错的选择。如果吸引了全球房地产投资者到美国投资,美国房地产价格将会上升。但另一方面,特朗普的反移民政策,也有可能会吓退境外投资者。

  不过,投资美国房产,利润空间已大不如前。对于美国地产中介而言,目前更愿意推一线城市的房源,升值空间高、能保值、有学区,而且最好是华人喜欢的白人区。华人越来越多后,房产的价值也就越高。

  而美国的二线城市房价已经涨了许多,上升空间有限。例如西雅图、休斯顿、拉斯维加斯。不过,这些城市一旦遇到经济危机,价格将会迅速下滑。所以说,买房投资不能只关注会涨多少,还要考虑它的抗跌程度。

(责编:陈键、胡晓)

金台大咖慧

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