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“地王 ”凶猛调控加码 部分银行收紧信贷

本报记者 史燕君 柏可林 摄

2016年08月15日08:15  来源:人民网-国际金融报 

 

  2016年成为“地王”之年。仅上半年,全国50个主要城市冒出200余宗“地王”,在上一个“地王”年的2013年,也不过拍出60宗“地王”。在此背景下,相关部门陆续出台“降温”政策,直指房地产企业融资、拿地以及个人住房信贷。

       

  “有那么多的房地产公司,你们为什么不兼并、重组?为什么不淘汰一些?拿地的成本高了,劳动成本高了,建筑成本高了,要亏损了,为什么还要拿地?”8月11日,国民经济研究所所长樊纲在某论坛上向房地产商“开炮”:如果大家都抱怨地价抬高,可以不去抢拍土地!

  今年以来,房价“暴涨”与“地王”频现一次又一次地挑战人们的神经。面对“高烧”不退的情景,多地多部门陆续出台一系列降温政策,直指房地产企业融资、拿地以及个人住房信贷。

  8月9日,新华社发布信息称,兴业银行、工商银行等部分银行已将房企的开发贷周期由2年期的中期贷款改为一年内,甚至半年期的短期贷款。

  对此,《国际金融报》记者向多位银行信贷部人士求证,他们给出的答复是,“开发贷等并未有明显的变化,但整体风向确实是在收紧,在具体的项目上会有不同的把控。”但他们同时坦言,现在银行资产荒,好的投资“标的”并不多,标杆房企还是银行不错的房贷标的。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进对《国际金融报》记者表示,缩短房企开发贷周期的举措主要就是针对“地王”,是为了规避楼市投资的金融风险。

  天量信贷助推地王

  “地王潮”汹涌。7月29日,上海市杨浦区新江湾城一处地块,经过厮杀,融信地产最终以31.55亿元的总价将该地块收入囊中。

  测算显示,该地块成交楼板价52840元/平方米,溢价率51%。据称,“剔除公共设施、保障房和自持部分,可售部分实际楼板价92506元/平方米,未来的保本价将在12.7万元/平方米左右,成为上海名副其实的新晋单价‘地王’。”

  此前,在上海浦东周浦、松江泗泾均出现了“地王”。就连被认为噪音很大、位置较偏僻的浦东机场附近,也出现了“地王”——7月27日,祝桥镇中心镇区核心区G-10地块进行竞拍活动,起拍价不足23亿元,最终被金地集团以88亿元“斩获”。

  不止如此。二线城市中,南京、苏州、武汉等城市,均出现了“地王”现象。《2016年第二季度全国主要城市地价监测报告》显示,第二季度各地上报异常交易地块75宗(其中一线城市18宗,二线城市20宗,三四线城市上报了37宗),比上季度增加了30宗,涨幅为67%;比上年同期增加了37宗,涨幅为97%。

  所谓“异常地块”,是指招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创新高的房地产用地。

  在分析人士看来,地王现象之所以频出,银行“功不可没”。中原地产首席分析师张大伟认为,目前,房地产信贷依然天量,本轮市场爆发的主要导火线与原因都是在于信贷的释放量。

  尽管现在房企融资渠道多元化,但融资成本较低的银行信贷仍是房企融资最主要的渠道之一。“从商业银行角度来看,信贷规模发放之所以大,是因为房贷资产依然相对安全。而且房价越涨,房贷资产的风险会越小。”严跃进指出,目前对于一些优质地产项目的信贷政策还是较为宽松的,这与商业银行希望获取此类优质客户的信息和资源有关系。不过,对于中小房企的信贷折扣力度会减少。

  房企融资渠道收紧

  过度火热之后,房地产市场“降杠杆”的信号明显。5月9日,人民日报刊登《开局首季问大势——权威人士谈当前中国经济》,权威人士指出:“房子是给人住的,这个定位不能偏离,要通过人的城镇化‘去库存’,而不应通过加杠杆‘去库存’,逐步完善中央管宏观、地方为主体的差别化调控政策。”

  摩根士丹利华鑫证券首席经济学家章俊此前预计,一二线楼市的房地产开发贷将很快降温。一方面,第一季度房地产市场快速增长,本就属于政策的短期调整。另一方面,商业银行近几年的房地产信贷政策趋于谨慎,会根据调控基调及时调整。

  从近期官方的表态来看,国土部等部门分别传出针对土地市场的政策收紧信号,南京、合肥等地也陆续出台了“控地王”相关收紧政策,比如南京土拍熔断政策仍将继续,土地出让首付升至60%,合肥土地出让首付升至50%。

  另据报道,已经有部分银行开始通过“降杠杆”的方式控制投资楼市的风险,比如,风控较严的兴业银行已经开始大幅收缩开发贷款、个人按揭贷款的额度,利率上也可能上调;其他部分银行也开始“有条件”上调首付比例;部分基金开始上调利率。

  此外,证监会也在收紧上市房企的再融资,不允许通过再融资拿地。据新华社报道,最近证监会还特别和证券公司高管强调了此事。

  Wind资讯数据显示,今年以来,上市房企通过股份定向增发募集的资金总额接近740亿元,共21家A股上市房企完成定向增发。去年全年房地产行业共38家企业完成了股票定向增发,募资总额约为1687亿元。

  中小房企日子难过

  不过,浙江某商业银行的风险管控负责人对《国际金融报》表示,为了规避楼市投资的金融风险,目前一些开发贷较多的银行确实在收紧针对房企的信贷,但这种收紧主要还是针对中小房企,以及一些楼市风险较大的区域房地产项目。而排名靠前的大型房企,尤其是一些国企央企,或者说是一线城市的地产项目,依然是目前银行在“资产荒”下的优质放贷标的。

  严跃进认为,随着信贷等房企融资渠道的收紧,房地产企业的融资渠道收窄,融资成本会增高,有利于打压房价、稳定市场预期。同时,打击资产泡沫,包括房价泡沫和信贷泡沫。停止再融资用于拿地,对于不少A股上市房企影响较大。

  同策咨询研究部总监张宏伟建议,在信贷收紧的背景下,房企的短期贷款资金会较为紧张,此时可以通过改变土地出让金的支付方式,降低激进的房企拿地杠杆。

  “比如,改变土地出让金的支付方式,由之前的分期支付改为高比例支付或全款支付,缩短开发企业支付时间,降低激进的房企拿地杠杆,全款支付的时间可以限定在1至3个月内,这样,短期资金存在周转问题的房企拿地会更加谨慎。”张宏伟说。

  张大伟称,目前来看,房地产依然是支持经济稳定的主力,房地产信贷依然偏宽松,但如果一旦房地产信贷供应量减少,市场很可能出现快速下调。

  经济学家马光远认为,土地市场在经历上半年的疯狂之后,下半年降温是大概率,特别是上半年“地王”频出的情况不会再出现。

(责编:陈键、赖悦)

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