近日，銀城國際控股有限公司(簡稱“銀城國際”)向港交所主板遞交上市申請。
銀城國際在招股書中表示，公司是在中國發展成熟的房地產商，專注於在長三角地區為全齡客戶開發優質住宅物業。其房地產開發業務自2002年始於南京，並自2005年起至2018年成功將業務擴張至長三角地區的其他城市(包括無錫、蘇州、鎮江、杭州以及馬鞍山)。
根據國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所及中國指數研究院發布的報告，就綜合表現而言，銀城國際於2018年在中國房地產百強企業中排名第93，並於同年被評為江蘇省房地產開發行業綜合實力50強企業之一。
當前，銀城國際的股權結構是：公司主席、非執行董事及控股股東之一黃清平通過Silver Huang持有48.72%的股份，戴成書通過Silver Dai持有17.67%的股份﹔執行董事兼副總裁朱力通過Silver Zhu持有9.57%的股份﹔非執行董事謝晨光通過Silver Xie持有7.35%的股份﹔公司執行董事、總裁馬保華通過Silver Ma持有6.77%的股份。
那麼，銀城國際的情況如何？
據了解，銀城國際主要業務模式包括：開發、銷售和租賃住宅及商業物產。房地產項目主要包括：公司自主開發的項目和其合營或者聯營企業與第三方物業開發商合作的項目。
截至2018年6月30日，銀城國際擁有位於7座城市的28個物業項目，建筑總面積大約有328.69萬平方米﹔其附屬公司所開發物業項目建筑總面積約281.03萬平方米﹔在其與合營企業及聯營企業開發的物業項目中，銀城國際應佔建筑面積約為21.71萬平方米和25.94萬平方米。
從財務數據來看，2015年-2017年及2018年上半年，銀城國際分別實現收益20.91億元、25.03億元、46.76億元、10.86億元﹔同期毛利分別為6.44億元、8.71億元、7.84億元、5811.8萬元﹔稅后淨利潤分別為1.99億元、3.7億元、3.91億元、2.43億元﹔母公司擁有人應佔淨利潤分別為9170萬元、3.48億元、4.2億元、2.62億元。
值得注意的是，與房地產行業多家企業一樣，銀城國際是負債高企，截至2018年7月30日，其流動負債達到168億元，其中合約負債為76億元，計息銀行及其他借款約27億元。截至2015年-2017年三年年末以及2018年6月30日，銀城國際資產負債率分別達65%、80%、87%和90%，資本負債比率同期為141.1%、238.7%、284.9%和453.2%，都呈現逐年遞增趨勢。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《國際金融報》記者表示，相比其他行業，房地產業屬於典型的資金密集型行業，企業負債往往較為高企。但是，“對於房地產企業來說，超過85%的負債水平，就屬於相對偏高了，這從側面說明該企業資金回籠方面或是有困難的，需要警惕其償債風險”。
嚴躍進認為，香港股市政策相對寬鬆，滬港通機制下股價容易反彈，銀城國際赴港上市，體現其對於上市較為急切。
在風險因素中，銀城國際提示，公司的業務及前景依賴於中國房地產市場的表現，並可能受到其不利影響，特別是公司經營和即將開展業務的各個城市的房地產市場表現。
